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2018年9月14日下午，西安市房管局转发公布了西安市人民政府办公厅关于印发《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》的通知文件，标志着西安楼市的重大调整。经过思考和分析，我认为改革借鉴和结合了北京住房制度和新加坡组屋制度的各自特点。 我将文件的要点整理如下： 1、两个20%原则: 自2018年起，全市20%的居住用地，用于公租房建设，重点解决城市中低收入住房困难家庭、各类人才、院校毕业生、农民工住房问题和相应子女入学、就医等配套问题； 20%的居住用地，用于限地价、限售价的“双限房”建设，以共有产权的形式，解决中等以下收入住房困难家庭和无自有住房各类人才的居住问题。 2、将租赁型保障房（含廉租房、公租房）整合为公租房，以低于市场租金一定比例的价格，面向本市居民、新就业职工、外来务工人员等中等以下收入住房困难家庭和在本市无自有住房且经市委人才办、市人社局认定的各类人才或新毕业大学生出租。 3、 将经济适用住房、限价商品住房整合为共有产权住房，实行政府与购房人按份共有产权，面向在本市无自有住房且5年内无住房登记信息和交易记录的本市户籍居民、取得本市居住证的非本市户籍居民和各类人才供应。单身无房满22岁即可。 4、自2018年起，在编制年度居住用地供应计划时，优先充分保障公租房、共有产权住房用地，供地比例原则不低于40%。 5、2018-2021年期间，全市计划建设和筹集公租房20万套、共有产权住房15万套。 6、公租房项目户均建筑面积75平方米左右，最大套型原则不超过90平方米；共有产权住房项目户均建筑面积90平方米左右，最大套型原则不超过144平方米。 7、推进共有产权住房建设。共有产权住房土地采取限房价、竞地价的方式，由竞得人按土地招、拍、挂约定条件建设，产权份额按照销售限价占市场评估价的比例确定。政府产权由政府或其指定的代持机构持有，购房人应按市场优惠租金承租政府产权。 8、购买共有产权住房5年内不得上市交易，购买满5年的，共有产权人依法享有产权份额增值收益权。满5年可以购买政府持有份额转成商品房。 9、鼓励引导企事业单位利用自有土地建设共有产权住房。 10、共有产权住房是指政府提供政策支持，限定建设标准、户型面积和销售价格，限制使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向在本市无自有住房且5年内无住房登记信息和交易记录的本市居民和各类人才供应的政策性商品住房。 文件精神简要分析: 第一，保障低收入群体，安抚民意，平息非议。 去年今年西安房价上涨迅猛，部分低收入人群意见比较大，此次推出公租房和共有产权住房，满足和保障低收入人群居住需要。 第二，吸引人口，留住人口，锁住人口。 西安城市要发展要吸纳年轻人口，引进新鲜血液，对于城市发展所需的年轻人群和所需人才不仅要引的进，还得留的住，更要栓的牢。此次改革也是方便满足各类人才的居住需求，尤其共有产权住房对于人才的长期居留颇具吸引力。这次把无房单身满22岁的群体纳入共有产权的申请资格范畴，是对上次单身不算刚需的弥补。 最关键的是共有产权的申请，从文件上没有看到有收入的限制条件，也就是无论是收入高低，只要西安户口无房就可以申请购买。如果说之前的商品房摇号是充分欢迎外来人口落户西安，那么这次共有产权住房不设收入限制，只设是否在西安有自有住房的限制，无疑又是一次对于新落户西安无房群体的激情拥抱与热烈欢迎。 不仅本市无房家庭可以申请，单身满22岁也可以申请，甚至取得本市居住证的非本市户籍居民或在我市行政区域内在职在岗且经市委人才办、市人社局认定的“特殊人才”、A、B、C、D、E类人才，均可以申请购买共有产权住房。 吸引进来西安的人才买了共有产权房以后，后面想要出售并退出西安这个城市，恐怕也会存在一定的障碍和难度。 还有，本地改善购房群体再次郁闷了，想把自住小房子换成共有产权的大房子是没有机会了。 第三，保障的归保障，商品的归商品。 向往财产自由的追逐商品房，期待国家保障的购买共有产权，低收入人群则由政府兜底。 第四，北京模式+新加坡模式=西安模式。 北京模式，严控人口总量背景下的公租房+共有产权房+商品房的制度设计。北京一方面严控城市规模和常住人口总量，大力清理整顿各种违法违建和群租群居，一方面在建立完善各类住房保障制度。对于城市规模和常住人口进行宏观调控，要求控制常住人口总量2300万以内，同时大力推进共有产权住房制度。 新加坡模式，吸引移民背景下的国家配给组屋与私人高档住房的和谐共处。新加坡一直以来，一方面大力引进移民，一方面推行组屋制度，覆盖了85%以上的普通居民，另外15%的高收入居民则是选择市场上的高档房屋进行居住。 西安模式，引进人才人口背景下的公租房+共有产权房+商品房的住房制度。西安一方面大力引进人才，吸纳人口，降低城市进入门槛，另一方面建立公租房、共有产权房和商品房多种性质共存的多层次住房制度体系。 第五，对西安楼市的影响。 对于楼市交易的影响，有可能一方面会减少商品房的供给，另外一方面也会减少商品房的需求。对于楼市价格的影响，一方面取决于，共有产权与商品房两者的供应总量的多少或者说土地供应量的多少，另外一方面取决于意向购买房屋（商品房+共有产权）的需求人数的多少。 所以，最终关键还是要看政府土地的供应量和购房人的数量，还有共有产权房屋的政府定价高低。 到底是选择共有产权住房，还是选择商品房？您怎么选？ 作者：西安房房房 |
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