|
今天（2月25日），对股民来说可能是最兴奋的一个交易日，这一天上证指数大涨5.56%。股市的大涨与官方重磅表态有关，2月25日中证报头版评论表示，股市将成为国家重要核心竞争力组成部分！显然把股市放到前所未有的高度。 但在股市火爆的同时，楼市却异常冷淡，与国家对股市百般呵护不同，2月25日，监管层对楼市的表述释放出继续从严的信号。 2月25日，银保监会副主席王兆星在国新办新闻发布会上表示：继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是带有投机性的开发贷、个人房贷要严格加以控制。 这个讲话难免会让很多人感到意外，之前认为2019年经济下行压力比较大，国家在房地产调控方面可能会有所松动，并通过提升楼市的温度来刺激经济。现在来看，这些想法有点天真。 众所周知，从1998年房地产开始取消福利分房，房地产逐渐市场化至今的20年间，房价飞速上涨，在居民家庭当中的地位举足轻重。我们可以把过去20年的房价上涨分为两个阶段，第一个阶段是1998-2008年，这一阶段虽然房价上涨很快，但购房资金主要来源于自有资金、亲朋好友借贷等。这一阶段一个特征是居民部门债务上升得很慢，家庭资产从现金或存款转化成了房产。 第二个阶段是2008年-2018年，由于上阶段的居民购房消耗了大量的存款，因此在房价节节上涨的背景下，居民买房的资金来源于负债，也即银行贷款。央行数据显示，2008—2017年，个人住房贷款余额从3.0万亿元飙升至21.9万亿元。结果导致居民部门的负债率快速上升，2017年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，同比增长21.4%，较2008 年增长7.1倍。 居民负债快速上升的表现是房价显著上升，同时拉动了经济的增长，这10年来，中国经济增长的最大动力与其说是来源于增量货币，还不如说是居民负债。 我很早以前就专门说过，对于一个家庭、一个企业、一个国家而言，合理的负债对于个人收入增长，企业发展壮大，国家经济增长是非常有益处的，但是如果超过某一个度，不仅不能起到正面效果，反而可能会是反作用。 2017年末，我国住户部门杠杆率(债务余额/GDP)为49.0%，虽然低于国际平均水平(62.1%)。但是有几点是需要关注的。第一是上升的速度太快，2008年末，我国住户部门杠杆率为17.9%，但2017年末已经达到49.0%。第二是和同类国家比较来看，我国居民部门杠杆率还是偏高的，新兴市场经济体平均水平是39.8%。第三是房贷占个人可支配收入比重太高，限制了居民的消费能力。2017年末中国房贷收入比(个人住房贷款/可支配收入)是60.5%，短短10年的时间里上升了37.9%。 房贷占比过高容易产生金融风险，很简单，如果居民的钱都用来买房了，甚至形成大量的负债，那么将会严重限制居民的消费能力，不利于经济增长。其次，如果房价下跌，银行抵押品价值下降，居民还不了钱结果就是银行大量坏账，影响金融稳定。 所以现在提出“抑制居民房贷过快上涨”，特别是有投机性的开发贷、个人房贷要严格加以控制。意思就是说未来刚需买房、刚需房贷应该还是倾向于支持的。但是对于投机性购房应该会严格限制。 对于这两者我们继续用数据说话，1、今年1月份新增人民币贷款是3.23万亿，居民部门贷款是9898亿元，占比是31.27%，这个占比数值上看虽然不低，但是相比原来的50%甚至90%以上已经有很大的回落了，可见监管层在抑制居民房贷过快上涨上有一定成效。 2、而在开发贷方面，2018 年末，房地产开发贷款余额 10.19 万亿元，同比增长 22.6%，增速比上年末高 5.5 %。可以看出2018年开发商在银行贷款方面还是比较容易。但是如果按照银保监会副主席王兆星“带有投机性的开发贷、个人房贷要严格加以控制”的要求。我想2019年房企的日子应该也不会好过。 总之，通过近期监管部门一系列表态来看，2019年市场的热点在股市，股市的大事会频繁出现，人们对股市的关注也会提高，但并不意味着股市有大行情，经过07年15年那波大牛市，我们应该也能明白，股市上涨的速度越快，幅度越大，其实风险越容易累积，目前的股市反弹应该会有，但牛市有点难。 而在楼市方面，增量资金难以进入的情况下，楼市会继续入冬，2019年的楼市可能会比较平淡，难涨难跌，而这或许就是大家所希望的。 |
- 关注天气:
